CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO. COSA È, DURATA, AGEVOLAZIONI FISCALI ED ATTESTAZIONE

Il contratto di locazione a canone concordato è disciplinato dall’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Ai sensi di tale norma: “le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.

Il proprietario dell’immobile, dunque, non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione il canone massimo fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il Comune in cui si trova l’immobile e alle sue caratteristiche.

 

DURATA DEL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

I contratti di locazione stipulati a canone concordato non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di natura transitoria. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della Legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

 

AGEVOLAZIONI FISCALI

I contratti di locazione a canone concordato per gli immobili adibiti ad uso abitativo permettono l’applicazione della tassazione con cedolare secca pari al 10% che sostituisce l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di bollo o di registro. Qualora, invece, si opti di rimanere nel regime IRPEF la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30% (art. 8 della Legge n. 431/98).

Ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.

Mentre, per quanto attiene l’IMU, l’art. 1 comma 760 della L. 160/2019 prevede che, applicando l’aliquota stabilita dal Comune, l’IMU sia ridotto al 75%. In merito, è anche utile inviare la dichiarazione IMU al Comune in cui si trova l’immobile al fine di comunicare che il contratto di locazione è a canone concordato. Si ricorda che tale dichiarazione deve essere presentata o, in alternativa, trasmessa in via telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio, o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

 

ATTESTAZIONE CEDOLARE SECCA

L’articolo 1, comma 8, del decreto prevede che “Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

Con la Risoluzione del 20 aprile 2018 n. 31 l’Agenzia delle Entrate ha confermato che per i contratti d’affitto non assistiti dalle associazioni rappresentative di categoria, ai fini di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, sarà necessario richiedere alle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione che certifichi che il contenuto del contratto è conforme a quanto previsto dall’accordo territoriale e che quindi rispetta i requisiti previsti per l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste.