SPESE STRAORDINARIE IN CONDOMINIO. COSA SONO, CHI LE PAGA E COME VENGONO DELIBERATE

Nel contesto della vita condominiale, uno dei temi che più frequentemente genera dubbi e discussioni è la gestione delle spese straordinarie: cosa sono, chi è tenuto a pagarle, e in che modo devono essere deliberate. In questo articolo facciamo chiarezza su questi aspetti fondamentali, con il supporto della normativa vigente e di rilevanti sentenze giurisprudenziali.

 

COSA SONO LE SPESE STRAORDINARIE?

Le spese straordinarie sono tutte quelle che non rientrano nella manutenzione ordinaria e quotidiana del condominio. Si tratta di interventi eccezionali, spesso molto onerosi, destinati a riparare, sostituire o migliorare le parti comuni dell’edificio.

Secondo la Cassazione Civile, Sez. II, sent. n. 1137/2020:

“Le spese straordinarie si distinguono da quelle ordinarie non in base al criterio della periodicità, ma alla natura dell’intervento, alla sua rilevanza e al suo costo”

Esempi di Spese Straordinarie:

• Rifacimento del tetto o della facciata
• Sostituzione dell’ascensore
• Consolidamento strutturale dell’edificio
• Ristrutturazione dell’impianto fognario
• Interventi di efficientamento energetico (es. cappotti termici, impianti fotovoltaici)
• Lavori urgenti in seguito a infiltrazioni o danni strutturali

 

CHI DEVE PAGARE LE SPESE STRAORDINARIE?

La regola generale è prevista dall’art. 1123 del Codice Civile:

“le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale o approvazione unanime di un criterio differente in assemblea”

Proprietario e inquilino: chi paga cosa?

In caso di immobile locato, la distinzione è netta:

• Il proprietario (locatore) è responsabile del pagamento delle spese straordinarie;
• L’inquilino (conduttore) sostiene esclusivamente le spese ordinarie, come piccole manutenzioni, pulizia scale, luce delle parti comuni, ecc.

Secondo la Cassazione Civile, Sez. III, sent. n. 2691/2019:

“Nella locazione, le spese per lavori straordinari restano a carico del locatore, anche se derivanti da una deliberazione assembleare successiva alla stipula del contratto”.

Secondo l’art. 1576 c.c.:

“Il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, che restano a carico dell’inquilino”.

COME SI DELIBERANO LE SPESE STRAORDINARIE?

Per essere valide, le spese straordinarie devono essere approvate in assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall’art. 1136 del Codice Civile:

• In prima convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi;
• In seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi.

E in caso di lavori urgenti?

Se i lavori straordinari sono urgenti per garantire la sicurezza o l’integrità dell’edificio, l’amministratore può intervenire senza previa autorizzazione, ma dovrà informare e far ratificare l’intervento nella prima assemblea utile.

Secondo la Cassazione Civile, Sez. II, sent. n. 6361/2003:

“L’amministratore può procedere senza delibera assembleare quando vi sia la necessità di eseguire lavori urgenti per evitare danni gravi al fabbricato”.

 

CAMBIO DI PROPRIETÀ: CHI È RESPONSABILE DEL PAGAMENTO?

Se un immobile viene venduto dopo l’approvazione dei lavori straordinari ma prima del pagamento, il responsabile nei confronti del condominio è il venditore, ovvero il proprietario al momento della delibera.

Secondo la Cassazione Civile, Sez. II, sent. n. 24654/2021:

“L’obbligazione per le spese condominiali straordinarie nasce con la delibera che le approva: il condomino obbligato è colui che è proprietario in quel momento, anche se successivamente aliena l’immobile”.

Tuttavia, acquirente e venditore possono accordarsi privatamente sulla ripartizione dei costi, ma tale accordo non vincola il condominio, che potrà sempre rivalersi sul soggetto obbligato al momento della delibera.

 

CONCLUSIONI: CHIAREZZA E TRASPARENZA PER EVITARE CONFLITTI

La corretta gestione delle spese straordinarie è fondamentale per garantire trasparenza, serenità e legalità nella vita condominiale. Per evitare malintesi:

• l’amministratore deve fornire informazioni chiare e dettagliate sui lavori;
• i preventivi devono essere trasparenti;
• la ripartizione dei costi deve seguire i criteri stabiliti dalla legge o approvati regolarmente in assemblea.

 

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